Как считается неустойка по ДДУ
Формула. Застройщик, нарушивший срок передачи объекта, платит неустойку в размере 1/300 ставки Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участник долевого строительства — гражданин, неустойка уплачивается в двойном размере (ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ). В законе — ставка рефинансирования, калькулятор берёт ключевую: Указание Банка России от 11.12.2015 № 3894-У (с 01.01.2016 ставка рефинансирования равна ключевой). Формула: цена договора × ставка × 1/300 × дни, для гражданина — × 2.
Ставка. Ключевая ставка на последний день срока передачи по договору; по позиции Верховного Суда РФ (определения Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 24.10.2017 № 41-КГ17-26 и от 27.02.2024 № 127-КГ23-18-К4) она применяется ко всему периоду просрочки и не меняется, если объект ещё не передан. Во втором поле — день передачи объекта или, если он ещё не передан, дата расчёта: до неё считаются дни просрочки, ставку она не меняет.
Мораторий 2024–2025 годов. С 22 марта 2024 года по 31 декабря 2025 года неустойка не начисляется (п. 1 постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326). После 31 декабря 2025 года мораторий не продлён: с 1 января 2026 года неустойка снова начисляется по обычной ставке.
Ставка не выше 7,5%. За просрочку с 1 июля 2023 года по 21 марта 2024 года ставка не выше 7,5% — ставки на 1 июля 2023 года: берётся меньшая из ставок, на последний день срока передачи или 7,5% (п. 2 того же постановления). Конституционный Суд РФ в постановлении от 14.04.2026 № 24-П признал п. 2 постановления № 326 не противоречащим Конституции, поскольку он действует с обратной силой в пределах периода, установленного федеральным законодателем.
Что калькулятор не считает. Просрочку до 1 июля 2023 года: до 24 февраля 2022 года — обычный расчёт; с 25 февраля по 28 марта 2022 года — ставка не выше 9,5% (п. 1(1) постановления Правительства РФ от 26.03.2022 № 479); с 29 марта 2022 года по 30 июня 2023 года неустойка не начисляется (постановление № 479); калькулятор этот период не считает. Это толкование текста постановления, позиция Верховного Суда РФ по этому вопросу не найдена (текст постановления № 479). Объекты с признаками уникальных (ч. 2.1 ст. 6 Закона № 214-ФЗ, договоры до 15 августа 2023 года) — другая формула: без двойного размера, не больше 5% цены договора; калькулятор их не считает. Не считает также штраф, убытки и неустойку за недостатки объекта. Отсрочка уплаты неустойки по ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ по требованиям, предъявленным до 22 марта 2024 года, — до 31 декабря 2026 года включительно (постановление № 326 в ред. постановления от 30.12.2025 № 2227). Срок «до 1 января 2025 года» в том же постановлении относится к другим требованиям — о неустойке по ч. 2.1 ст. 6, штрафе по ч. 3 ст. 10 и убытках по ч. 2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ; убытки по ст. 10 Закона № 214-ФЗ, как и неустойка по ч. 2 ст. 6, — в отсрочке по требованиям, предъявленным до 22 марта 2024 года. Как считать просрочку, которая захватывает несколько периодов, постановление № 326 не разъясняет — практика судов может отличаться.